Kentsel Dönüşümde Yeni Dönem:
Salt Çoğunluk (%50+1) ve Yürütülen Süreç
Kentsel dönüşüm, modern şehirlerin gerekliliklerine uygun olarak, ekonomik ömrünü tamamlamış binaların yenilenmesini, altyapı ve sosyal donatıların geliştirilmesini kapsayan bir süreçtir. Ülkemizde bu dönüşüm 1980'lerden itibaren büyük bir önem kazanmış, 6306 sayılı "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun" ile yasal düzenlemeler getirilmiştir.
Riskli Yapı Tespiti ve Yasal Süreç
Riskli yapılar, yaşamsal tehlike oluşturan, yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıyan binalar olarak tanımlanır. Risk tespiti, malikler veya kanuni temsilciler tarafından lisanslı değerleme firmaları aracılığıyla yapılmalıdır.
Riskli yapı tespitine itiraz edebilmek için 15 günlük bir süre bulunmaktadır. Bu itirazlar, teknik heyetler tarafından incelenerek karara bağlanır. Eğer bina riskli olarak kesinleştirilirse, maliklere yapının yıkılması için en fazla 90 gün süre verilir. Belirlenen süre içinde yıkım gerçekleşmezse, idari makamlarca yıkım işlemi yapılabilir.
Karar Alma Sürecinde Önemli Değişiklikler
Daha önce, riskli yapılarla ilgili alınacak kararlar için maliklerin hisse oranına göre en az 2/3 (yüzde 66) çoğunluğu aranıyordu. Ancak, 9 Kasım 2023 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7471 sayılı Kanun ile bu oran %50+1 olarak güncellendi. Yani, maliklerin hisse oranı baz alınarak salt çoğunluk sağlandığında dönüşüm süreci resmen başlatılabilecektir.
Bu düzenlemeyle, uzun süre bekleyen ve 2/3 oranına ulaşamayan projelerin daha hızlı bir şekilde ilerlemesi hedeflenmiştir. 9 Kasım 2024 tarihinde yürülüğe girecek bu düzenlemeyle, dönüşüm süreci maliklerin ortak kararı ile daha kolay yürütülebilecektir.
Salt Çoğunluk Kararına Katılmayan Malikler Ne Olacak?
Eğer maliklerin salt çoğunluğu dönüşüm kararı alırsa ve bu karara katılmayan malikler olursa, bu maliklerin hisseleri rayiç bedel üzerinden diğer paydaşlara satılacak. Satış açık artırma usulüyle gerçekleştirilecek olup, eğer diğer malikler tarafından alınmazsa, bu paylar dışarıdan üçüncü kişilere satılabilecektir.
Bu düzenleme, hem kentsel dönüşümü hızlandırmak hem de maliklerin süreçteki hak kaybını engellemek amacıyla yapılmıştır. Değerleme işlemleri ise SPK lisansına sahip gayrimenkul değerleme firmaları tarafından yapılarak, dönüşüm başvuru dosyasına eklenmektedir.
Sonuç
Kentsel dönüşümde getirilen yeni düzenlemeler, hem karar alma sürecini hızlandırmak hem de maliklerin uzlaşmasını sağlamak amacını taşımaktadır. Salt çoğunluk sistemine geçiş ile birlikte, kentsel dönüşüm projelerinin daha sürekli ve etkin bir şekilde ilerlemesi beklenmektedir. Maliklerin haklarını korumak ve en doğru kararı vermek için profesyonel gayrimenkul değerleme hizmetlerinden faydalanmaları önerilmektedir.
